1. Tăng trưởng ổn định nhưng tốc độ chậm lại
Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, quý III/2025 ghi nhận mức độ quan tâm bất động sản tại Hà Nội tăng nhẹ 8% so với quý II, bất chấp tháng Ngâu trùng thời điểm khảo sát. Điều này cho thấy niềm tin thị trường đã trở lại, đặc biệt trong nhóm người mua để ở.
Tuy nhiên, khác với giai đoạn tăng nóng 2023–2024, tốc độ tăng giá đã chậm lại rõ rệt. Giá trung bình toàn thị trường tăng khoảng 3–5%, chủ yếu ở các khu vực có hạ tầng hoàn thiện và quy hoạch ổn định.
Các chuyên gia nhận định, đây là giai đoạn thị trường chuyển từ “nóng đầu cơ” sang “ấm thực chất”, phản ánh sự ổn định sau chu kỳ điều chỉnh dài.
2. Chung cư tiếp tục dẫn dắt – nhu cầu ở thực chiếm ưu thế
Phân khúc chung cư Hà Nội vẫn giữ vai trò dẫn dắt thị trường, chiếm hơn 60% tổng lượng tìm kiếm. Trong đó, chung cư trung cấp và bình dân ghi nhận mức độ hấp thụ cao nhất, tập trung tại các khu vực Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai và Gia Lâm.
Giá bán chung cư tăng trung bình 5–7% so với đầu năm, trong khi loại hình cao cấp gần như đạt ngưỡng “bão hòa”, có dự án chạm mốc 150–200 triệu đồng/m² ở Tây Hồ hoặc Cầu Giấy.
Theo khảo sát của PropertyGuru Vietnam, hơn 56% người mua cho biết khó tiếp cận phân khúc cao cấp, dẫn đến xu hướng dịch chuyển về vùng ven – nơi giá bán dễ chịu hơn, chỉ từ 40–60 triệu đồng/m².
Đáng chú ý, chung cư trung cấp lại mang về hiệu suất đầu tư cho thuê cao nhất, đạt 4,2–4,5%/năm, do nhu cầu thuê của nhóm chuyên gia và lao động trẻ tăng mạnh.
3. Nhà riêng và đất nền – “điểm trú ẩn” của dòng tiền cẩn trọng
Song song với chung cư, nhà riêng trong nội đô trở thành kênh giữ tài sản được ưa chuộng. Giá bán nhà riêng tăng khoảng 20% so với đầu năm, nhờ tâm lý “an toàn, hữu hình” của người mua giữa bối cảnh thị trường biến động.
Tuy nhiên, sự phân hóa thể hiện rõ:
- Khu vực Đống Đa, Cầu Giấy vẫn duy trì mức giá cao nhưng thanh khoản giảm.
- Trong khi đó, Hoàng Mai, Hà Đông, Long Biên lại có giao dịch sôi động nhờ quỹ đất còn dồi dào và hạ tầng hoàn thiện.
Với đất nền vùng ven, báo cáo ghi nhận lượng tìm kiếm tăng 12%, tập trung tại Đông Anh, Gia Lâm, Hòa Lạc, Thạch Thất – những nơi đang được hưởng lợi từ quy hoạch mở rộng Thủ đô. Tuy nhiên, nguy cơ đầu cơ và “thổi giá” vẫn hiện hữu, khiến các chuyên gia khuyến nghị chỉ nên đầu tư vào khu vực có pháp lý rõ ràng và hạ tầng thực tế triển khai.
4. Sự phân hóa ngày càng rõ: “trung tâm chững lại, vùng ven bứt tốc”
Trong khi khu vực trung tâm đang dần “no cung”, vùng ven Hà Nội nổi lên như động lực tăng trưởng mới. Các dự án tại Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức đang hưởng lợi trực tiếp từ đề án mở rộng ranh giới đô thị và kế hoạch phát triển hạ tầng 2025–2030.
Những tuyến đường như Vành đai 4, cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, đường nối Nhật Tân – Nội Bài đang mở ra chu kỳ tăng giá thứ hai cho vùng ven.
Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, mức tăng giá trung bình tại các khu vực này đạt 15–22% trong vòng 12 tháng qua, cao hơn gấp đôi trung tâm.
“Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc tự nhiên: khu trung tâm trở thành nơi ở cao cấp, còn vùng ven là không gian phát triển đô thị vệ tinh. Đây là bước chuyển tất yếu cho sự phát triển bền vững,” – một chuyên gia kinh tế nhận định.
5. Kết luận: Hà Nội giữ vững vị thế đầu tàu, nhưng đầu tư phải chọn lọc hơn
Quý III/2025 khép lại với bức tranh thị trường Hà Nội tương đối tích cực:
- Giá tăng vừa phải, phản ánh sự ổn định,
- Nhu cầu ở thực tiếp tục chiếm ưu thế,
- Và dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển có chọn lọc sang khu vực ven đô.
Tuy nhiên, sự phân hóa mạnh giữa các khu vực và loại hình cho thấy nhà đầu tư cần thay đổi tư duy “săn sóng” sang chiến lược dài hạn.
Thị trường Hà Nội 2026 được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà tăng bền vững, đặc biệt ở vùng ven có hạ tầng rõ ràng và pháp lý minh bạch – nơi giá trị tăng trưởng thực chất thay vì kỳ vọng ngắn hạn.
