Quy định mới về tách thửa tại TP.HCM năm 2026 đang tạo ra một bước ngoặt lớn cho thị trường đất nền. Sau giai đoạn chồng chéo pháp lý hậu sáp nhập, thành phố chính thức đưa ra khung quy định thống nhất với mức tối thiểu từ 36m². Tuy nhiên, không phải ai cũng đủ điều kiện áp dụng và quan trọng hơn, luật mới đang âm thầm thay đổi cách đầu tư đất nền. Nếu bạn đang có đất hoặc chuẩn bị xuống tiền, đây là thông tin bắt buộc phải hiểu rõ để tránh rủi ro pháp lý và sai lầm tài chính.
Dự thảo mới: Quy định mới về tách thửa
Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã trình Ủy ban nhân dân thành phố dự thảo quy định mới về tách, hợp thửa đất trên toàn địa bàn. Theo tờ trình ngày 29 tháng 3 năm 2026 do Giám đốc Nguyễn Toàn Thắng ký, việc ban hành là cần thiết vì sau sáp nhập, Thành phố Hồ Chí Minh đang áp dụng cùng lúc 3 bộ quy định cũ của TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vung Tàu, gây chồng chéo và khó quản lý.
5 khu vực tách thửa tại TP. HCM
Dự thảo mới bám theo Luật Đất đai năm 2024, Nghị quyết 254/2025/QH15 nhằm đảm bảo minh bạch, thống nhất và cân bằng giữa quyền lợi người dân với yêu cầu quản lý. Trong quy định mới về tách thửa, đáng chú ý là thành phố chọn phương án chia 5 khu vực thay vì 4 để dễ áp dụng thực tế. Mỗi khu vực sẽ có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất áp dụng cho cả thửa mới hình thành và phần đất còn lại sau tách:
-
Khu vực 1: Tối thiểu 36 m², chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3m. Khu vực này bao gồm các phường trung tâm cũ của Thành phố Hồ Chí Minh như Quận 1, Tân Định, Bến Thành, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú… các khu dân cư mật độ cao, đô thị hiện hữu.
-
Khu vực 2: Tối thiểu 50 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 4m, bao gồm các phường như Tân Thuận, Phú Thuận, Bình Tân, một phần Thủ Đức, An Lạc.
-
Khu vực 3: Tối thiểu 60 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5m, có điều chỉnh riêng cho đường nhỏ hoặc lối đi. Khu vực này bao quát nhiều phường thuộc khu vực sáp nhập cũ như Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Tân Uyên, Vũng Tàu, Bà Rịa.
-
Khu vực 4: Tối thiểu 80 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5m, gồm các xã ngoại vi như Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Long Hải, Đất Đỏ.
-
Khu vực 5: Tối thiểu 100 m², chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5m. Đây là các xã xa xôi mật độ dân cư thấp thuộc khu vực sáp nhập cũ như Thường Tân, Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Phước Hòa, Phước Thành, An Long, Trừ Văn Thố, Bàu Bàng, Long Hòa, Thanh An, Dầu Tiếng, Minh Thạnh.
Ngoài ra, dự thảo quy định rõ thửa đất phải tiếp giáp đường công cộng đã công bố hoặc có lối đi được thỏa thuận với hàng xóm và được Ủy ban nhân dân phường, xã chấp thuận, đảm bảo thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy và cấp phép xây dựng. Phần lối đi chung từ 2 thửa trở lên sẽ được chuyển sang sử dụng chung trên giấy chứng nhận.
Nguyên tắc pháp lý theo Luật Đất đai 2024
Dự thảo nhấn mạnh các nguyên tắc theo Khoản 1, 2, 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024. Thửa đất mới và thửa còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu sau khi trừ phần quy hoạch đường xá, hành lang an toàn. Việc tách thửa phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và không làm ảnh hưởng quyền lợi thửa đất liền kề.
Đối với đất nông nghiệp, dự thảo chia thành 2 nhóm:
-
Đất trồng cây hàng năm và đất nông nghiệp khác: Tối thiểu 500 m².
-
Đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, sản xuất muối, chăn nuôi tập trung: Tối thiểu 1000 m².
Điều này nhằm hạn chế tình trạng phân lô nhỏ lẻ trên đất nông nghiệp, tránh phá vỡ quy hoạch và ô nhiễm môi trường.
Quy định mới về tách thửa được đánh giá sẽ siết chặt hơn do một số khu vực nông thôn cũ, nơi trước đây có thể tách thửa nhỏ hơn, nhưng nới lỏng ở khu vực trung tâm so với một số quy định cũ. Nhiều chuyên gia cho rằng đây là bước đi cần thiết để kiểm soát phân lô bán nền trái phép, đảm bảo hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng lưu ý cần cân nhắc thêm để không làm khó người dân có nhu cầu tách thửa hợp pháp.
Quy trình trong quy định mới về tách thửa
Hiện tại, sau khi lấy ý kiến từ 102 đơn vị, các sở ngành, quận huyện, hội nghề nghiệp, Sở Tài nguyên và Môi trường đã hoàn thiện và trình Ủy ban nhân dân TP.HCM. Phó Chủ tịch UBND TP Bùi Minh Thạnh từng chỉ đạo hoàn thiện dự thảo để ban hành trong tháng 3 năm 2026, nhưng tiến độ có thể kéo sang đầu tháng 4 tùy thuộc vào quy trình phê duyệt cuối cùng. Khi quyết định được ban hành, các quy định cũ sẽ hết hiệu lực, tạo khung pháp lý thống nhất cho toàn TP.HCM.
Người dân muốn tách thửa cần thực hiện theo quy định mới về tách thửa. Hồ sơ chuẩn bị dựa theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, đơn đề nghị mẫu 21, bản vẽ tách thửa mẫu 22, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân phường xã. Quy trình sẽ được số hóa để rút ngắn thời gian.
Tóm lại, quy định mới với phương án 5 khu vực và mức tối thiểu 36 m² là bước tiến quan trọng trong quản lý đất đai TP.HCM năm 2026. Nó không chỉ giải quyết vướng mắc thực tiễn sau sáp nhập mà còn góp phần phát triển đô thị bền vững, bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.
