UBND TPHCM vừa chính thức ban hành Quyết định 19/2026/QĐ-UBND (có hiệu lực từ ngày 25/04/2026), cho phép dịch vụ lưu trú ngắn hạn tại HCM. Đánh dấu một bước chuyển mình chiến lược trong việc quản lý và vận hành nhà chung cư.
Chuyển Đổi Mô Hình: Từ Cấm Đoán Sang Quản Trị Rủi Ro Chủ Động
Thay vì áp dụng biện pháp cấm đoán cứng nhắc đối với mô hình căn hộ cho thuê theo ngày (như Airbnb), thành phố đã thiết lập một hành lang pháp lý linh hoạt nhưng chặt chẽ. Động thái này không chỉ giải quyết bài toán cung – cầu của thị trường mà còn đưa dịch vụ lưu trú ngắn hạn tại HCM vào khuôn khổ quản lý minh bạch, chuyên nghiệp và an toàn.
Trong suốt 2 năm qua, việc áp dụng quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích phi để ở (theo Luật Nhà ở 2014) đã bộc lộ nhiều điểm nghẽn, dẫn đến xung đột lợi ích giữa chủ nhà, ban quản trị và cư dân. Quyết định 19 tháo gỡ nút thắt này bằng cách cho phép khai thác thương mại, nhưng đi kèm với các điều kiện tuân thủ khắt khe:
Chuẩn hóa tư cách pháp nhân: Chủ sở hữu muốn kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn hạn tại HCM buộc phải đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú du lịch, tuân thủ tuyệt đối Luật Du lịch.
Số hóa khâu quản lý cư trú: Quy trình khai báo tạm trú được đồng bộ hóa qua các nền tảng công nghệ số (Cổng Dịch vụ công quốc gia, Cổng Dịch vụ công Bộ Công an, ứng dụng VNeID), giúp cơ quan chức năng kiểm soát biến động dân cư theo thời gian thực.
Cam kết trách nhiệm toàn diện: Chủ nhà và người khai thác phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế, bảo đảm an ninh trật tự, và chịu trách nhiệm kiểm soát khách thuê tuân thủ nội quy tòa nhà.
hạn tại HCM vào khuôn khổ quản lý minh bạch, chuyên nghiệp và an toàn.
Tối Ưu Hóa Dòng Tiền Và Giải Quyết Xung Đột Lợi Ích
Một trong những điểm sáng mang tính chiến lược của Quyết định 19 là cơ chế phân bổ lợi ích từ các không gian chung.
Minh bạch tài chính: Mọi nguồn thu từ việc khai thác diện tích sở hữu chung (sảnh, bãi xe, khu vực thương mại) phải được nộp trực tiếp vào tài khoản kinh phí bảo trì.
Tái đầu tư cho hệ sinh thái chung: Dòng tiền này sẽ được dùng để phục vụ lại công tác vận hành tòa nhà, chấm dứt triệt để các tranh cãi về việc phân chia lợi ích tiện ích chung giữa cư dân và khách vãng lai.
Chế tài hình sự hóa vi phạm: Cơ quan công an được giao thẩm quyền điều tra và xử lý nghiêm các hành vi chiếm dụng quỹ bảo trì, tạo tính răn đe cao đối với các ban quản trị hoặc chủ đầu tư sai phạm.
Phân Quyền Giám Sát Trong Hệ Sinh Thái Vận Hành
Để đảm bảo hiệu thi thực thi, thành phố áp dụng cơ chế giám sát chéo giữa các bên liên quan:
Cơ quan quản lý nhà nước: Công an TPHCM tăng cường thanh tra cư trú. Sở Xây dựng thiết lập hệ thống KPI, chấm điểm thi đua công tác quản lý của UBND cấp xã hằng năm.
Ban quản trị và Cư dân: Vừa có trách nhiệm tạo điều kiện cho các tổ chức/cá nhân kinh doanh đúng thiết kế, vừa được trao quyền (và nghĩa vụ) báo cáo ngay lập tức cho cơ quan chức năng mọi vi phạm về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy (PCCC).
Tầm Nhìn Chuyên Gia Và Bước Đi Tiếp Theo
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), Quyết định 19 là minh chứng cho việc cơ quan lập pháp đã lắng nghe và thích ứng với dòng chảy thực tế của thị trường. Việc hợp pháp hóa kèm điều kiện này là kiến nghị mà HoREA đã theo đuổi từ lâu nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản cho thuê.
Tuy nhiên, để chiến lược quản lý dịch vụ lưu trú ngắn hạn tại HCM thực sự hoàn thiện, HoREA đề xuất Sở Xây dựng cần nhanh chóng trình UBND TPHCM bổ sung các quy định đón đầu xu hướng tương lai:
Tích hợp hạ tầng năng lượng mới: Bổ sung quy định chi tiết về khu vực để xe điện (ô tô, xe máy) và tiêu chuẩn bố trí trạm sạc điện.
Kiểm soát rủi ro PCCC: Các hạng mục trên cần được luật hóa tại Điều 5 và Điều 18 của quy định để thích ứng với nhu cầu thực tế, đồng thời loại trừ rủi ro cháy nổ tại các tòa nhà có mật độ người lưu trú cao.
Kết luận
Quyết định 19/2026/QĐ-UBND không chỉ là một văn bản gỡ vướng, mà là một bản lề chiến lược. Sự kiện này chuyển đổi một thị trường ngầm, nhiều rủi ro thành một hệ sinh thái kinh doanh hợp pháp, đóng góp vào ngân sách và nâng tầm chất lượng của dịch vụ lưu trú ngắn hạn tại HCM trong thời gian tới.
Đọc chính: TPHCM chính thức cho phép dịch vụ lưu trú ngắn hạn trong chung cư nhưng sẽ quản lý chặt
