Bên bán bùng cọc mua nhà Vũng Tàu là tình huống không ai mong muốn nhưng vẫn xảy ra trong thực tế. Có trường hợp sau khi nhận tiền đặt cọc, bên bán liên tục trì hoãn việc công chứng, thay đổi giá bán hoặc tìm cách bán cho người khác với giá cao hơn. Cũng có trường hợp viện lý do chưa chuẩn bị xong hồ sơ, nhà đang thế chấp hoặc phát sinh tranh chấp để kéo dài thời gian giao dịch.
Vậy khi bên bán không thực hiện đúng cam kết, người mua có quyền đòi lại tiền cọc hay không? Cần thực hiện những bước nào để bảo vệ quyền lợi và hạn chế tranh chấp? Bài viết dưới đây, Thịnh Gia Land sẽ giúp anh/chị hiểu rõ các quy định pháp luật cũng như cách xử lý phù hợp trong từng trường hợp.
Khi nào được xem là bên bán bùng cọc hoặc vi phạm hợp đồng đặt cọc?
Không phải mọi trường hợp chậm công chứng đều được xem là “bùng cọc”. Trên thực tế, cần căn cứ vào nội dung hợp đồng đặt cọc, thời hạn các bên đã cam kết và nguyên nhân dẫn đến việc giao dịch không thể tiếp tục.
Nếu bên bán cố tình từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng mặc dù đã đủ điều kiện thực hiện, tự ý bán tài sản cho người khác, yêu cầu tăng giá trái với thỏa thuận hoặc kéo dài thời gian công chứng mà không có lý do chính đáng thì đây có thể được xem là hành vi vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc.
Ngược lại, nếu việc công chứng bị hoãn do sự kiện bất khả kháng, cơ quan nhà nước chưa hoàn tất thủ tục hoặc hai bên cùng thống nhất gia hạn thì chưa thể kết luận bên bán vi phạm.
Vì vậy, trước khi yêu cầu hoàn trả tiền cọc hoặc khởi kiện, người mua cần xác định rõ nguyên nhân khiến giao dịch không được thực hiện.
Quy định pháp luật về xử lý tiền cọc khi bên bán vi phạm
Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc từ chối thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả khoản tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tiền đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Điều này có nghĩa là nếu hợp đồng đặt cọc không quy định khác và lỗi thuộc về bên bán thì người mua có quyền yêu cầu hoàn lại tiền cọc cùng khoản tiền phạt cọc theo quy định. Tuy nhiên, trên thực tế việc được nhận lại bao nhiêu còn phụ thuộc vào nội dung hợp đồng, chứng cứ về hành vi vi phạm và quá trình giải quyết tranh chấp.
Đây cũng là lý do hợp đồng đặt cọc cần quy định rõ điều kiện hoàn trả tiền cọc, thời hạn công chứng và trách nhiệm của mỗi bên nếu giao dịch không thể tiếp tục.
Những nguyên nhân khiến bên bán hoãn công chứng hoặc không tiếp tục giao dịch
Muốn bán cho người khác với giá cao hơn
Đây là trường hợp khá phổ biến khi thị trường tăng giá nhanh. Sau khi nhận tiền cọc, bên bán nhận được mức giá hấp dẫn hơn nên tìm cách trì hoãn hoặc hủy giao dịch với người mua ban đầu.
Nhà đất phát sinh tranh chấp hoặc đang thế chấp
Có những trường hợp sau khi nhận cọc mới phát hiện tài sản đang bị thế chấp tại ngân hàng, có tranh chấp giữa các đồng sở hữu hoặc chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Khi đó, việc công chứng không thể thực hiện đúng kế hoạch.
Hồ sơ pháp lý chưa hoàn chỉnh
Giấy chứng nhận chưa cập nhật hiện trạng, nhà chưa hoàn công, sai thông tin chủ sở hữu hoặc còn thiếu giấy tờ cũng là nguyên nhân khiến bên bán phải kéo dài thời gian xử lý hồ sơ.
Hai bên không thống nhất được điều khoản cuối cùng
Một số giao dịch chỉ lập giấy đặt cọc đơn giản, đến khi ký hợp đồng chuyển nhượng mới phát sinh bất đồng về thuế, phí, thời điểm bàn giao hoặc phương thức thanh toán, dẫn đến việc giao dịch bị đình trệ.
Người mua nhà Vũng Tàu cần làm gì để đòi lại tiền?
Khi nghi ngờ bên bán bùng cọc mua nhà Vũng Tàu, người mua không nên nóng vội yêu cầu trả tiền ngay mà cần thực hiện từng bước để bảo đảm quyền lợi của mình.
Trước hết, hãy kiểm tra lại toàn bộ hợp đồng đặt cọc để xác định rõ thời hạn công chứng, quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như điều khoản xử lý khi một bên vi phạm. Đây sẽ là căn cứ quan trọng nếu phát sinh tranh chấp.
Tiếp theo, người mua nên thu thập đầy đủ chứng cứ như hợp đồng đặt cọc, biên nhận chuyển tiền, tin nhắn, email, ghi âm trao đổi hoặc các tài liệu thể hiện việc bên bán từ chối công chứng hoặc kéo dài thời gian không có lý do hợp lý.
Sau đó, nên chủ động thương lượng với bên bán và lập biên bản làm việc nếu hai bên có buổi trao đổi trực tiếp. Trong nhiều trường hợp, việc thương lượng thiện chí sẽ giúp giải quyết nhanh hơn so với khởi kiện.
Nếu bên bán vẫn không hợp tác, người mua có thể gửi văn bản yêu cầu thực hiện hợp đồng hoặc hoàn trả tiền cọc trong thời hạn cụ thể. Văn bản nên nêu rõ căn cứ pháp lý, nội dung vi phạm và yêu cầu giải quyết.
Trường hợp mọi biện pháp thương lượng đều không đạt kết quả, người mua có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi theo quy định của pháp luật.
Cách phòng tránh rủi ro trước khi đặt cọc mua nhà
Để không rơi vào tình huống phải đòi lại tiền cọc, người mua nên kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý trước khi giao tiền. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình trạng thế chấp, quy hoạch, hoàn công và quyền sở hữu của bên bán đều cần được xác minh.
Hợp đồng đặt cọc cũng nên quy định cụ thể thời hạn công chứng, trách nhiệm của từng bên nếu chậm thực hiện và mức phạt khi vi phạm. Không nên chỉ ghi chung chung rằng “hai bên sẽ công chứng khi đủ điều kiện” vì rất khó xác định trách nhiệm nếu phát sinh tranh chấp.
Ngoài ra, toàn bộ việc giao nhận tiền nên được thực hiện bằng hình thức có chứng từ rõ ràng như chuyển khoản hoặc lập biên nhận có chữ ký của các bên. Đây sẽ là chứng cứ quan trọng nếu cần giải quyết tranh chấp sau này.
Kết luận
Bên bán bùng cọc mua nhà Vũng Tàu không chỉ khiến giao dịch bị đình trệ mà còn có thể gây thiệt hại lớn về thời gian và tài chính cho người mua. Tuy nhiên, nếu hợp đồng đặt cọc được lập chặt chẽ, hồ sơ pháp lý được kiểm tra kỹ và người mua lưu giữ đầy đủ chứng cứ thì việc bảo vệ quyền lợi sẽ thuận lợi hơn rất nhiều.
Trước khi đặt cọc, anh/chị nên dành thời gian rà soát toàn bộ giấy tờ, làm rõ thời hạn công chứng và quy định cụ thể cách xử lý nếu một trong hai bên vi phạm. Sự cẩn trọng ngay từ đầu luôn là giải pháp hiệu quả nhất để hạn chế tranh chấp và bảo đảm giao dịch mua bán nhà đất diễn ra an toàn.
